Уже более 10 лет для осуществления различных работ в системе жилищно-коммунального хозяйства привлекаются частные фирмы. Они занимаются различными работами: ремонт домов, электропроводки в квартирах, замена сантехники, вывоз мусора из дворов и пр. В ЖКХ фактически на сегодня остался один монополист - это водоканал. А уже во всех остальных сферах хозяйства города постепенно развивается конкуренция.
Какая выгода от этого бизнеса?
Высокая стабильность, так как жилищный фонд есть сейчас им будет потом, а также мода на чистые дворы и подъезды всегда актуальна. Но прибыли здесь невысокие.
Для того, чтобы частная фирма смогла получить подряд на обслуживание жилых домов, ей требуется победить на конкурсе, который проходит под руководством ДЭЗ (единого заказчика). Такие конкурсы проходят по одинаковым порядкам по всей России. Не менее, чем за 45 дней в прессе заказчик объявляет о конкурсе, в то время как подрядчик должен быть всегда начеку, так как в течении двух недель он должен предоставить свои документы заказчику. Главный документ который подрядчик обязан предоставить - это копия бухгалтерского баланса, которая заверена юридически.
|
Частные предприятия, которые работают в ЖКХ, помимо «живых денег» от населения будут получать и средства из муниципального бюджета. И на сегодня это составляет относительно большую часть их доходов, в размере 60%. Но в связи с грядущими изменениями и реформами от правительства, предполагается, что данная пропорция поменяется. Так государственные дотации буду проходить мимо жилищных контор, а попадать прямо в руки граждан. Также государство перестанет сдерживать расценки на услуги коммунальных организаций. И вот тогда станет выгоднее чинить краны и менять в домах стояки, чем сегодня.
Сегодня уже существуют частные ЖЭКи в Казани, Ульяновске и других городах, которые заключают договора с гражданами (жильцами) и обслуживают их по программе. Возможно, что уже сейчас нужно задуматься и присмотреться к этому рынку, так как может это и есть тот бизнес, который нам нужен.
Описание
Сутью проекта является создание и организация деятельности управляющей компании по управлению многоквартирными домами, как реализация эффективной бизнес-модели.
Маркетинговой стратегией является реализация проекта, предусматривающая создание эффективного предприятия - управляющей компании в ЖКХ, обеспечивающей решение различных задач, связанных с эксплуатацией и обслуживанием многоквартирных жилых домов.
В качестве примера для расчета финансово-экономических показателей, управляющая компания планирует взять в управление 5 девятиэтажных многоквартирных домов, по 115 квартир в каждом доме. Общая площадь домовладений составляет 21 000 кв.м.
Программы выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных составлены с применением:
- Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (13.08.2006 №491)
- Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (23.05.2006 №307)
- Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (27.09.2003 №170)
Программы являются общими для всех многоквартирных домов, принятых в управление и служат основой для определения перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества.
Ценовая политика предприятия должна обеспечить стабильный доход для акционеров и сотрудников, обеспечить создание условий для формирования широкого круга лояльных потребителей услуг, комфортные условия для проживания, своевременный ремонт и качественное техническое обслуживание домов, своевременный уход и развитие придомовой территории.
Управляющая компания может быть создана в любом городе Российской Федерации, с численностью населения более 100 000 человек, имеющего многоквартирные дома. Для организации работы управляющей компании необходимо решение жильцов о выборе соответствующей управляющей компании.
Суммарный объем финансирования проекта составляет 1 534 тыс. руб., в том числе собственные средства в размере 230 тыс. руб. (15%) и заемные средства в сумме 1 304 тыс. руб. (85%).
Основную долю в финансировании занимают затраты, связанные с арендой и ремонтом помещения, а также оборотный капитал.
Совокупная чистая выручка от реализации проекта составит 40 446 тыс. руб., чистая прибыль - 3 668 тыс. руб., EBITDA - 4 994 тыс. руб. Горизонт планирования проекта - 10 лет. Период окупаемости проекта составляет 2,69 года, включая инвестиционную фазу проекта - 12 месяцев. Чистая приведенная стоимость (NPV) составит 2 189 тыс. руб. Внутренняя норма доходности проекта (IRR) равна 41,66 %.
Бизнес-план подготовлен с использованием материалов, взятых из открытых источников, а также с использованием собственных исследований и расчетов.
Бизнес-план поставляется с автоматизированной финансовой моделью , выполненной средствами Excel. Автоматизированная финансовая модель позволяет выполнить анализ инвестиционной эффективности проекта, рассчитать точку безубыточности, а также провести моделирование финансовых потоков. Финансовая модель является полностью автоматизированной, что подразумевает возможность изменения любого заложенного параметра, такого как:
Объем инвестиций
Объем производимой продукции
Цены на продукцию
Основные затраты
Налогообложение
Персонал и ФОТ
И другие…
Финансовая модель осуществляет автоматический расчет потребности в инвестициях и финансировании проекта, показателей выручки и себестоимости, налоговых платежах и других показателей.
Результатом финансового моделирования является полный комплект аналитических данных:
Прогнозные бюджеты проекта (ОПиУ, ОДДС, Баланс)
Анализ финансовых показателей ликвидности и рентабельности
Анализ показателей инвестиционной эффективности (NCF, NPV, IRR и т.д.)
Анализ чувствительности
В бизнес-плане использованы материалы:
Открытых источников,
Отраслевых изданий,
Данных РОССТАТ,
Публикаций отраслевых экспертов,
Аналитические материалы Российских и иностранных отраслевых институтов
Отраслевых интернет-форумов
Опросов участников отрасли.
Бизнес-план составлен в соответствии со стандартами международных организаций, таких как UNIDO и TACIS.
Объем работы - 80 стр.
Графический материал:
Диаграммы - 4
Таблицы - 25
Рисунки - 11
Развернуть
СодержаниеРезюме………………………………………………………………………………………………………………………….4
1. Анализ рынка услуг ЖКХ……………………………………………………………………………………….6
1.1. История возникновения жилищно-коммунального хозяйства в России…….6
1.2. Состояние и тенденции развития Российского рынка услуг ЖКХ…………….14
1.3. Основы тарифной политики в России………………………………………………………….20
2. Маркетинговый план…………………………………………………………………………………………….42
2.1. Маркетинговая стратегия………………………………………………………………………………42
2.2. Анализ потребителей услуг…………………………………………………………………………..43
2.3. Ценовая политика………………………………………………………………………………………….45
3. Организационный план………………………………………………………………………………………..46
3.1. Расположение управляющей компании……………………………………………………….46
3.2 Организация деятельности управляющей компании………………………………….46
3.3. Организационная структура и штатное расписание………………………………….49
3.4. Анализ организационных и финансовых рисков………………………………………..50
4. Производственный план……………………………………………………………………………………….52
4.1. Потребность в помещении…………………………………………………………………………….52
4.2. Организация работы управляющей компании……………………………………………52
4.3. Обеспечение уборочным инвентарем и расходными материалами………….63
4.4. Потребность в основных средствах и нематериальных активах………………63
4.5. Потребность в расходных материалах………………………………………………………..64
5. Финансовый план………………………………………………………………………………………………….65
5.1. Основные допущения финансового плана………………………………………………….65
5.2. Финансирование проекта……………………………………………………………………………..65
5.3. Анализ продаж……………………………………………………………………………………………….66
5.4. Анализ обслуживания кредита……………………………………………………………………..66
5.5. Финансовые результаты проекта………………………………………………………………….67
5.6. Движение денежных средств………………………………………………………………………..67
5.7. Динамика оборотного капитала……………………………………………………………………68
5.8. Расчет ставки дисконтирования…………………………………………………………………..68
5.9. Показатели инвестиционной эффективности………………………………………………70
5.10. Анализ безубыточности……………………………………………………………………………….73
5.11. Анализ чувствительности…………………………………………………………………………….74
5.12. Выводы о целесообразности реализации проекта…………………………………..75
Приложения.……………………………………………………………………………………………………76
Развернуть
ИллюстрацииДиаграмма 1. Плата за жилье в домах государственного и муниципального жилищных фондов (руб. за кв.м.) в разрезе федеральных округов РФ.
Диаграмма 2. Стоимость содержания и ремонта жилья для граждан - собственников жилья.
Диаграмма 3. Стоимость услуг по организации и выполнению работ по эксплуатации домов в РФ, 2008 - 2012 гг.
Диаграмма 4. Стоимость услуг по организации и выполнению работ по эксплуатации домов.
Рис.1. Оргструктура предприятия
Рис. 2. Источники финансирования проекта
Рис. 3. График обслуживания кредита
Рис. 4. Финансовые результаты проекта
Рис. 5. Показатели рентабельности проекта
Рис. 6. График движения денежных средств
Рис. 7. Движение оборотного капитала
Рис. 8. Анализ чувствительности NPV к ставке дисконтирования
Рис. 9. Окупаемость проекта
Рис. 10. График безубыточности
Рис. 11. Анализ чувствительности
Развернуть
ТаблицыТаблица 1. Прогноз роста цен (тарифов) на продукцию (услуги) естественных монополий в 2012 - 2014 годах в среднем по Российской Федерации
Таблица 2. Плата за жилье в домах государственного и муниципального жилищных фондов, руб./м2 общей площади
Таблица 3. Содержание и ремонт жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах, руб./м2 общей площади
Таблица 4. Содержание и ремонт жилья для граждан - собственников жилья, руб./ м2 общей площади
Таблица 5. Услуги по организации и выполнению работ по эксплуатации домов ЖК, ЖСК, ТСЖ, по федеральным округам РФ в 2011 г., руб./м2 общей площади
Таблица 6. Услуги по организации и выполнению работ по эксплуатации домов ЖК, ЖСК, ТСЖ, по федеральным округам РФ в 2011 г., руб./м2 общей площади
Таблица 7. Тарифы на электроэнергию для населения
Таблица 8. Рост тарифов на электроэнергию для населения
Таблица 9. Стоимость услуг по снабжению электроэнергией в федеральных округах РФ, 2012 г., руб. в месяц
Таблица 10. Стоимость услуг по снабжению газом сетевым в федеральных округах РФ, 2012 г., руб. с человека в месяц
Таблица 11. Стоимость услуг по горячему водоснабжению в федеральных округах РФ, 2012 г., руб. с человека в месяц
Таблица 12. Стоимость услуг по холодному водоснабжению и водоотведению в федеральных округах РФ, 2012 г., руб. с человека в месяц
Таблица 13. Расчет стоимости услуг управляющей компании
Таблица 14. Штатное расписание
Таблица 15. Программа выполнения работ по санитарному содержанию мест общего пользования и придомовой территории
Таблица 16. Программа технических осмотров инженерного оборудования
Таблица 17. Программа мероприятий по подготовке многоквартирных домов к сезонной эксплуатации
Таблица 18. Программа работ по ремонту общего имущества
Таблица 19. Перечень расходов на материалы и инвентарь
Таблица 20. Перечень основных средств и НМА
Таблица 21. Перечень расходных материалов
Таблица 22. Стоимость инвестиционных затрат
Таблица 23. План продаж
Таблица 24. Расчет стоимости собственного капитала
Таблица 25. Финансово-экономические показатели проекта
Развернуть
ВыпускиВ этой вкладке вы можете посмотреть и приобрести все предыдущие выпуски данного исследования
Актуален
на 2015 год
Объем: 44 страниц
СКАЧАТЬ
Размер: 1.35 Mb Формат: PDF (RAR) 33 человека скачали
Бизнес план
Гарантии
Если вы хотите создать управляющую компанию по содержанию жилых домов, то бизнес план ЖКХ заслуживает вашего пристального внимания.
Законодатель закрепил за собственниками квартир право самим выбирать как форму управления, так и компанию по осуществлению эксплуатации жилого дама. В заботливых руках дом станет ухоженным и уютным, а труд по содержанию дома справедливо вознагражден.
Поскольку управляющая компания является посредником между жильцами и организациями по осуществлению коммунальных услуг, на нее ложатся все организационные обязанности. Заключение договоров, контроль качества услуг, своевременное устранение неполадок на общей территории – вот основное поле ее деятельности. Поэтому при создании такой организации необходимо набрать штат квалифицированных и опытных сотрудников, которые справятся с поставленной задачей. Кроме того, будущей компании придется столкнуться с рядом юридических аспектов, которые также необходимо разрешить перед созданием предприятия. Бизнес план, размещенный на нашем сайте – это прекрасная возможность узнать о деятельности управляющей компании изнутри, проанализировать этапы создания предприятия, а также размер возможной прибыли от ее работы.
Скачать
Гарантии
Вопросы про Бизнес план ЖКХ
Никита, мы рады сообщить вам, что на нашем сайте вы легко можете скачать профессиональный бизнес план ЖКХ, над составлением которого работали опытные специалисты.
Алиса, составлением бизнес планов должны заниматься профессионалы. Скачав готовый бизнес план ЖКХ, вы сэкономите много времени и получите в свое распоряжение качественный документ.
Виктор, на нашем сайте вы можете как заказать, так и скачать уже готовый бизнес план ЖКХ.
Михаил, разобраться в этом вопросе вы сможете, изучив грамотный бизнес план ЖКХ.
Даниил, мы предлагаем воспользоваться профессиональным бизнес планом ЖКХ.
Николай, последовательность действий подробно описана в бизнес плане ЖКХ, там же вы найдете всю информацию о возможных рисках.
Вениамин, разработать грамотную стратегию создания компании вам поможет профессиональный бизнес план ЖКХ.
Вениамин, будем рады помочь вам, предложив грамотный бизнес план ЖКХ, который учитывает возможности для развития предприятия.
Евгений, для того, чтобы организация работы велась грамотно и без досадных упущений, вам необходим профессиональный бизнес план ЖКХ.
Татьяна, бизнес план ЖКХ поможет вам рассчитать финансовые возможности, определить стратегию бизнеса, сформировать отношения с поставщиками.
Здравствуйте, Варвара. Актуальность создания подобного бизнеса неоспорима. Наши рекомендации вы найдете в бизнес плане для управляющей компании, находящемся на данном сайте. Желаем успешного становления бизнеса.
Здравствуйте, Вячеслав. Информация о том, с чего начать создание управляющей компании ЖКХ очень подробно прописана в бизнес плане, разработанном нашими специалистами. Желаем удачи.
Здравствуйте, Дмитрий. На самом деле, конкуренция в данной сфере бизнеса еще не слишком велика. И это дает возможность занять твердые позиции среди, уже существующих, управляющих компаний ЖКХ. Но низкий уровень конкуренции еще не является 100% гарантией успешного бизнеса. Мы предлагаем вашему вниманию бизнес план в ЖКХ, который поспособствует грамотной организации бизнеса. Желаем удачи в становлении ЖКХ.
Здравствуйте, Ренат. Вы правы. Все идет к тому, что частные предприниматели, очень скоро, целиком и полностью займут место муниципальных организаций в управлении жкх. И сейчас самое время, для организации управляющей компании жкх. Рассмотреть вопрос о рентабельности управляющей компании жкх вы сможете в бизнес плане, разработанном нашими профессионалами. Желаем успехов в организации бизнеса.
Здравствуйте, Анжелика. Создание управляющей компании ЖКХ - бизнес довольно новый, в нашей стране. Но он уже начал набирать хорошие обороты. При открытии ЖКХ нужно будет учесть множество нюансов и заключить достаточное количество договоренностей с обслуживающими системами. Скачать организацию работы управляющей компании ЖКХ вы можете с нашего сайта. Желаем удачного становления управляющей компании ЖКХ.
Здравствуйте, Вера. Вы правы, конкуренция в сфере предоставления услуг ЖКХ еще не велика. И очень правильно добавлено слово ЕЩЕ, так как в ближайшем будущем все кардинально изменится, так как выгода от создания компании ЖКХ весьма и весьма существенная. Как создать компанию ЖКХ, вы узнаете из бизнес плана, разработанного нашими профессионалами. Желаем удачи в сфере ЖКХ.
Здравствуйте, Зинаида. В связи с появившейся возможностью пользователей услуг ЖКХ выбирать поставщика этих самых услуг, и практически полным отсутствием конкуренции, то на вопрос о рентабельности можно ответить скорее да, чем нет. Как создать управляющую компанию ЖКХ вы узнаете из бизнес плана, разработанного нашими специалистами. Желаем удачи в открытии компании ЖКХ.
Бизнес в сфере жилищно-коммунального хозяйства никогда не считался простой стезей. Это молодое направление, которое только осваивается российскими предпринимателями. Как все новое и незнакомое, коммерческая деятельность по обслуживанию жилых домов может быть связана с самыми разнообразными трудностями и, тем не менее, она является интересной и прибыльной. Чтобы начать бизнес в сфере ЖКХ, предпринимателю необходима команда единомышленников, терпение и желание оказывать людям качественные услуги.
Процедура создания управляющей организации в сфере ЖКХ
Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ определяется ст. 192 Жилищного кодекса РФ, в которой сказано, что это организация, предоставляющая услуги по обслуживанию многоквартирного дома на основании договора управления этим объектом.
Управляющая организация ЖКХ - обычное юридическое лицо, созданное по правилам, предусмотренным для той организационно-правовой формы, которую избрали учредители. Чаще всего это либо ООО, либо АО. Узнайте о том, какие особенности имеют те или иные .
Команда сайта Мир Бизнеса рекомендует всем читателям пройти Курс Ленивого Инвестора, на котором вы узнаете как навести порядок в личных финансах и научиться получать пассивный доход. Никаких заманух, только качественная информация от практикующего инвестора (от недвижимости до криптовалюты). Первая неделя обучения бесплатная! Регистрация на бесплатную неделю обучения
Регистрация бизнеса
Пошаговая процедура создания управляющей компании в сфере ЖКХ на первом этапе полностью соответствует порядку регистрации юридического лица.
Прочтите о том, . Узнайте об основных стадиях создания организации, и сроках прохождения регистрационной процедуры.
Прочтите также, каким образом происходит , и каков ее размер.
Основные документы, которые потребуются для подачи в ФНС:
- решение учредителей о создании организации;
- устав и учредительный договор;
- предварительный договор аренды на помещение, где будет размещаться компания;
- протокол об избрании директора и главного бухгалтера;
Прохождение управляющей компанией ЖКХ государственной регистрации – первый и самый простой шаг. Следующая, более сложная и специфическая процедура – оформление лицензии.
Лицензирование деятельности
Лицензия на управление домами выдается на основании заявления соискателя региональными инспекциями государственного жилищного надзора по итогам прохождения претендентом квалификационного экзамена.
Квалификационный экзамен принимает специально созданная лицензионная комиссия. Испытание должен пройти директор предприятия и лица, которые будут исполнять обязанности руководителя в его отсутствие.
Экзамен проходит в форме тестирования. К квалификационным испытаниям не допускаются представители, имеющие судимости за должностные преступления.
Решение о предоставлении лицензии принимается в течение 45 дней после подачи заявления соискателем. О том, как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ без лицензии, предпринимателю даже не стоит думать. Это будут зря потраченные время и деньги.
После оформления всех разрешений, обучения персонала, создания материально-технической базы и разработки тарифов на услуги, управляющая организация может выходить на рынок и предлагать сотрудничество собственникам многоквартирных домов и организациям, которые ими созданы.
Организация процесса оказания услуг управляющей компанией ЖКХ
Перед тем как организовать управляющую компанию ЖКХ, учредитель должен досконально изучить минимальный перечень обязательных услуг для многоквартирного дома, который утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 года №290. Это обширный объем работ, для качественного выполнения которых необходимы специальная техника, инвентарь и расходные материалы. Для приобретения этих активов потребуется солидный стартовый капитал.
Также для качественного выполнения обязанностей управляющей компании в сфере ЖКХ, руководство должно утвердить организационную структуру. Это локальный документ, закрепляющий должностные права и обязанности каждого сотрудника, а также устанавливающий систему подчиненности, согласно которой за каждый фронт работ ответственность несет определенный исполнитель.
Стандартная структура управляющей компании ЖКХ представляет собой следующую вертикаль:
- директор, осуществляющий общее руководство;
- главный инженер, контролирующий решение вопросов технического обеспечения объектов;
- мастера участков, отвечающие за состоянием вверенных им территорий;
- расчетный отдел;
- сектор по взысканию долгов.
Такая структура позволяет максимально охватить все производственные вопросы УК и обеспечить надлежащий хозяйственно-административный контроль над процессом предоставления услуг.
Необходимые вложения и ежемесячные затраты
Минимальный стартовый капитал для создания УК в сфере ЖКХ для обслуживания 300 квартир – 1 млн. рублей. Это при условии, что большинство специализированной техники будет арендоваться предприятием по мере необходимости.
В указанный миллион рублей входит приобретение необходимого инвентаря для работников, аренда офиса и оборудование рабочих мест, закупка спецодежды.
Ежемесячные затраты – около 350 тысяч рублей на заработную плату, до 50 тысяч рублей на приобретение расходных материалов. Всего около 400 тысяч рублей.
Ориентировочная стоимость услуг УК ЖКХ по минимальному перечню – около 500 рублей за квартиру. Всего с 300 квартир можно собрать около 150 тысяч рублей абонентской платы. Однако львиную долю дохода компании составляют дополнительные работы: мелкие и капитальные ремонты, дополнительные строительные работы и т. д.
Кроме того, управляющие организации допускаются к участию в различных государственных и муниципальных программах по улучшению условий содержания многоквартирных домов, что также позволяет минимизировать затраты и увеличить доходы предприятия.
Прочтите о том, какая оказывается сегодня в нашей стране.
Вам также пригодится информация о том, предусмотрены налоговым законодательством.
Узнайте о том, для своего предприятия. Имея такой документ, вы сможете привлечь инвесторов к участию в проекте.
Перспективы
Несмотря на наличие ряда возможностей для заработка, содержание управляющей организации само по себе очень затратно. По самым оптимистическим прогнозам компания сможет выйти на самоокупаемость только через несколько лет. Более того, обязательным условием для такой положительной динамики является грамотная маркетинговая политика и постоянное развитие УК.
Маркетинг для управляющей компании связан исключительно с расширением перечня дополнительных услуг, улучшением их качества и продвижением преимуществ современных технологий для заказчиков.
Поэтому перед тем, как стать владельцем управляющей компании, определите для себя перспективное направление развития жилищно-коммунального хозяйства, разработайте ряд эффективных предложений для жильцов многоквартирных домов и реализуйте вместе с ними свой замысел. Прочтите также,
* В расчетах используются средние данные по России
Организации, занимающиеся жилищно-коммунальным хозяйством и обслуживанием многоквартирных домов, сегодня не имеют популярности среди населения, считается, что собственники и сотрудники таких предприятий не заинтересованы в выполнении своих обязанностей и просто собирают деньги. Однако на рынке существуют и частные компании ЖКХ, которые гораздо более эффективны в своей работе, ведь от удовлетворённости клиентов зависит их собственное благополучие. Открыть свою управляющую компанию можно, если есть расчёт на долгосрочный бизнес и знания и умения заниматься коммунальным хозяйством, потому что руководящие должности в этой сфере очень важны.
Выйти на этот рынок может быть очень непросто, большинство многоквартирных домов сегодня уже обслуживаются управляющими компаниями, и даже новостройки заранее переходят в ведение наиболее расторопных предпринимателей. Обычно элитные и крупные дома, существующие пока только в проекте, формально или неформально уже «заняты» той или иной компанией, и зачастую крупные и давно работающие игроки изначально забирают себе такие объекты. Новичок может выйти на более простые дома, которые не интересны ведущим конкурентам, в этом случае не придётся рассчитывать на большие прибыли, работы будет много, но на первых этапах самое главное – заработать себе имя. Как уже было отмечено, большинство жильцов домов скептически относятся к работе коммунальной службы и воспринимают их как необходимость. Поэтому очень важно показать и доказать, что предприниматель готов работать, что он заинтересован в улучшении уровня жизни дома, что ему не безразлично его состояние.
Найти свою нишу, особенно в крупных городах, пока ещё можно, перспективное направление – новые строящиеся кварталы, рассчитанные на обычных людей. Здесь, может, придётся также проходить конкурсы или убеждать потенциальных клиентов в том, что своя компания лучше, чем многие другие, но впоследствии будет гораздо проще. Уровень конкуренции может показаться поначалу слишком высоким, однако нельзя забывать о том, что государственные учреждения изначально не так заинтересованы в эффективности своей работы, крупные игроки заняты обслуживанием более прибыльных домов, а такие же новички не обладают существенными преимуществами. Именно поэтому очень важно, чтобы сам предприниматель или нанятый им руководитель был профессионалом своего дела, знал все особенности обслуживания многоквартирных домов и, по возможности, обладал достаточными связями для получения более выгодных контрактов и разрешения многих бюрократических вопросов – в этой сфере всё несовершенство аппарата чиновников видно особенно хорошо.
Для начала работы нужно зарегистрироваться как субъект предпринимательской деятельности. Можно оформиться просто как индивидуальный предприниматель, в случае необходимости открытия юридического лица лучше выбрать форму общества с ограниченной ответственностью. В том и в другом случае будет доступна упрощённая система налогообложения, а это только 6% от доходов или 15% от операционной прибыли, перечисляемые в пользу государства.
Нужно также отметить возможность регистрации некоммерческой организации – товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое занимается многими вопросами по благоустройству дома, но это несколько иная форма управляющей компании, и, как можно понять из названия, формируется оно как объединение жильцов дома. Деятельность подпадает под определения классификатора (ОКПД 2) 81 Услуги по обслуживанию зданий и территорий. Далее для ЖКХ нужно пройти лицензирование своей деятельности.
Готовые идеи для вашего бизнеса
Для начала нужно отметить, что руководитель организации должен обладать соответствующим опытом и знаниями (которые можно подтвердить) для обслуживания домов, однако сегодня предусмотрено прохождение специального квалификационного экзамена и получение соответствующего аттестата для получения лицензии. Также проверяется наличии необходимой материальной базы, возможностей управления и проверка компетентности всех руководителей. Однако стоит отметить, что этот закон был принят во второй половине 2014 года, и лицензирование необходимо пройти до мая 2015 года, до этого момента де-юре деятельность ЖКХ может проходить без лицензии. Учитывая, что закон только недавно был принят, можно ожидать того, что будут происходить изменения в нём, что скажется на дальнейшей работе.
Нельзя забывать и про то, что в разных регионах могут быть установлены свои требования к получателям лицензии, поэтому имеет смысл предварительно ознакомиться с условиями получения лицензии по своему району. Также предприниматель может обратиться в сторонние компании, которые занимаются получение лицензий для своих клиентов, это значительно упростит работу и, почти наверняка, займёт гораздо меньше времени, однако в этом случае придётся рассчитывать на трату дополнительных нескольких десятков тысяч рублей.
Далее нужно найти место для своего офиса. Обычно его располагают на территории жилого массива, который и будет обслуживаться или хотя бы в максимальной близости от него. Это вполне логично. Таким образом, место находится уже после того, как определён район работы, но здесь также нужно отметить, что в зависимости от района может потребоваться аренда помещения в каждом доме. Например, если предполагается предоставление услуги консьержа. Однако ЖКХ располагается в отдельном помещении, где проходит непосредственно организаторская и администраторская работа, все виды услуг оказываются непосредственно на объекте. ЖКХ занимается практически всеми возможными работами по обслуживанию многоквартирных домов, однако самостоятельно работать могут только самые крупные компании. Ведь для обеспечения водоснабжения, электроэнергии и тому подобного нужно заключить договоры непосредственно с компаниями, которые занимаются подачей этих ресурсов в дома, ЖКХ же занимается обслуживанием коммуникаций, проверяет расчёты, по своей сути является посредником между жильцами и поставщиком. Однако в подавляющем большинстве случаев подача ресурсов происходит от уже известного поставщика, с которым соглашения достигнуты ещё на момент строительства дома, поэтому жилищно-коммунальное хозяйство берёт на себя обязанность взаимодействовать с уже выбранной компанией. Однако с другими компаниями ЖКХ начинает соглашения уже по собственному желанию или по требованию жильцов. Сюда относится вывоз мусора, уборка снега, капитальные и плановый ремонт зданий и коммуникаций, лифтовое хозяйство и так далее.
Сегодня такими услугами занимается большое количество предприятий, и ЖКХ может перенять на себя некоторые из этих обязанностей, то есть нанять специалистов, которые и будут выполнять нужную работу. В иных случаях почти наверняка придётся сотрудничать со сторонними организациями, потому что, к примеру, вывоз мусора возможен только при наличии немалого автопарка соответствующей техники, мощностей и разрешения на занятие подобной деятельностью. Гораздо проще обратиться к аутсорсерам. В связи со всем этим ЖКХ только в начале своей работы уже ищет партнёров и налаживает связи с новыми компаниями.
Готовые идеи для вашего бизнеса
Нужно отметить, что зачастую получить разрешение на обслуживание того или иного дома можно только, предварительно выиграв конкурс. Он проводится местным муниципалитетом, и здесь придётся не только удовлетворить требования государственных структур, но и жильцов предполагаемого для обслуживания дома. Они проводят специальное собрание, на котором выносится решение о заключении соглашения с той или иной компанией. Поэтому есть смысл изначально искать возможные объекты и налаживать связи с проживающими людьми, выслушать их требования и, что также немаловажно, определить их возможности.
В некоторых домах люди не скупятся на обслуживание и если уверены в коммунальной службе, могут собирать немалые средства на благоустройство территории, постоянный ремонт и улучшение строения, на прокладку дополнительных коммуникаций. Но можно найти и такой дом, где жильцы не готовы платить деньги, при этом не хотят заниматься благоустройством, и ждут от ЖКХ решения всех проблем за счёт самой компании. Нередки случаи, когда собрание жильцов отказывало в проведении даже кабелей интернета. В таких домах ведение хозяйства также будет затруднено, и компании не стоит рассчитывать на получение нормальной прибыли – на всём будут экономить. Считается, что ЖКХ занимается только воровством денег, и компания, которая далека от этого, имеет неоспоримое конкурентное преимущество.
Для того, чтобы предприятие приносило прибыль и было высокорентабельным, нужно обслуживать достаточно большое количество домов. На настоящий момент значительные средства на обеспечение работы ЖКХ выделяет государство, но сейчас рассматриваются возможности сократить эти дотации, и предприниматель должен быть готов к тому, что в один день все такие поступления прекратятся или значительно уменьшатся. На первых порах действительно удастся получить в обслуживание немного домов, но предприниматель должен располагать резервными средствами для поддержания своей деятельности, в ином случае предприятие окажется банкротом. Но даже одного квартала может быть мало для извлечения прибыли, не исключено, что придётся обслуживать несколько десятков многоэтажек для этого. Крупные ЖКХ занимаются работой с очень многими домами, и только такие компании могут развиваться. В общем и целом, чем больше объектов обслуживает организация, тем выше рентабельность её деятельности. Когда становится действительно много домов на обслуживании и они расположены на достаточном отдалении друг от друга, нужно открывать новые офисы – филиалы – для удобства управления своей компанией. Понятно, что это тоже подразумевает достаточно серьёзные вложения в развитие бизнеса.
Важный момент в организации такого предпринимательства – кадры. Здесь особое внимание нужно уделить руководителям, от которых зависит эффективность всего организационного процесса. Именно они координируют действия сотрудников, общаются с жильцами, находят проблемы в обслуживании дома и оперативно их устраняют. Этим может заниматься и сам предприниматель, но в связи с нововведениями придётся пройти дополнительную проверку своей профессиональной пригодности в государственной службе. Далее следует остальной персонал, к которому относятся люди на администраторских должностях и непосредственные исполнители заданий. ЖКХ в процессе своей деятельности сотрудничает с огромным количеством компаний зачастую, и для того, чтобы взаимодействие было эффективным, нужно привлекать менеджеров по работе с клиентами, с партнёрами, представителей.
Готовые идеи для вашего бизнеса
Также следует задуматься об открытии своей круглосуточной поддержки по телефону, потому что чрезвычайная ситуация может произойти и глубокой ночью, и ЖКХ должно незамедлительно среагировать. Вопросы безопасности лучше переложить на частные охранные организации, однако установка сигнализаций в квартиры проходит только с согласия владельцев; зачастую этот вопрос полностью решается каждым жильцом индивидуально. Однако в элитных домах подключение к ЧОО проходит заранее в каждой квартире, и жильцы изначально рассчитывают на ежемесячную оплату услуг охранникам. Одновременно с сигнализацией устанавливается пожарная охрана. Сторонняя компания занимается и вывозом мусора, иногда – уборкой помещений и территории, хотя этим могут заниматься уже работники самого ЖКХ.
Важный вопрос – строительные и ремонтные работы, для этого нужно содержать достаточно большой штат специалистов, однако в большинстве случаев ЖКХ нанимает сантехника и несколько помощников, которые устраняют самые простые проблемы на месте по первому же требованию. Когда происходит более серьёзная поломка, привлекаются работники сторонней строительной организации, и в этом случае жильцы вместе оплачивают ремонт. То же самое касается засоров канализации, перебоев с электричеством, отключения воды. Штатные сотрудники должны по возможности проводить профилактику и не допускать появления проблем. В принципе, ЖКХ может работать исключительно по аутсорсингу, нанимая специалистов только в других организациях, но в этом случае может быть трудно предоставлять оперативное управление.
Также нельзя забыть и о покупке соответствующего инвентаря. Здесь нужные простые хозяйственные предметы для ремонта и чистки, всё это закупается в нескольких экземплярах и помещается в офисе компании или сразу же на объектах. Иногда целесообразно купить достаточно дорогое оборудование для прочистки труб, предприниматель в этом случае сможет экономить на ремонте значительные деньги, потому что отпадёт необходимость в вызове специализированной бригады. Если предполагается проведение хотя бы мелкого ремонта, нужно купить строительный инвентарь. Таким образом, стоимость закупки инвентаря может начинаться от нескольких десятков тысяч рублей и достигать нескольких сотен, а иногда даже и больше, если ЖКХ хочет самостоятельно заниматься вывозом мусора, полноценными строительными работами и уборкой снега. Причём в каждом конкретном случае нужно изначально рассчитать, что будет выгодней не только для предпринимателя, но и для жильцов, потому многие мелкие компании предпочитают работать через другие организации и их руками решать хозяйственные вопросы.
Проще всего обслуживать новые дома – постройки новые, ремонт не требуется, жильцы довольны, а если нет перебоев с электроэнергией или водой, то владельцы квартир и вовсе будут платить указанную плату за коммунальные услуги и даже не задумываться о том, плохо ли работает ЖКХ. Сложнее дело обстоит со старыми домами, особенно населёнными пенсионерами. Ветхая постройка имеет множество проблем вплоть до протекания крыши, трещин в стенах или полностью прогнившего водопровода, а контингент представляет собой необеспеченных людей с огромным количеством свободного времени. В таких домах почти наверняка можно натолкнуться на неофициального «председателя» в виде какой-нибудь бабушки, которая будет жаловаться на все проблемы, которые жильцы не могут решить. На самом деле, собрать деньги с жильцов хоть и бывает трудно, но вполне реально, и грамотный человек может заниматься эффективной организационной работой. Другое дело, что многие ЖКХ просто не желают уделять этому внимание, поэтому начинающий предприниматель может прийти в такой дом и, переговорив с владельцами квартир, вынести на общее обсуждение решение о смене управляющей компании. Так можно избавиться от многих некомпетентных организаций, которые не делают абсолютно ничего, и постепенно рынок начнёт развиваться. Ради этого, к слову, и было принято решение о выдачи лицензии ЖКХ.